冷静期（cooling-off period）的计算与适用条件 澳洲买房小贴士
说到冷静期（cooling-off period），之前有买过房子的买家应该都听过这个概念。所谓的“冷静期”就是在买家递交购房offer后，有一个期限，如果对之前所做的决定后悔了，可以有机会弥补要求退出合同，这个供买家冷静的期限就叫作冷静期。
所有的购房合同中
都会出现冷静期条款页面
但是冷静期该从哪一天开始算起？如果要使用冷静期原则应该怎样跟中介沟通？哪些情况下买房是没有冷静期的？买家在使用冷静期原则退出合同时，有怎样的惩罚机制？今天我们就来具体拆解这些细节。
冷静期的计算
冷静期是从买家签署合同的日期开始计算，而不是房东签字的日期。冷静期为三个工作日，下面我们分几个具体场景举例说明：
01场景一
如果买家递交的合同是在周二，那么冷静期将在周五晚上12点结束。
02场景二
如果买家递交的合同是在周三，那么按照工作日计算，周六周日被排除在外，冷静期将在下周一晚12点结束。
03场景三
如果买家递交的合同是在周三，而且周五和周一都是公共假期Public Holiday，那么按照三个工作日计算，周五周六周日周一均被排除在外，冷静期将在下周三晚12点结束。
如何与销售中介或房东沟通
避免争端？
维州消费者事务署Consumer Affair给出的官方说法是：by giving written notice to the seller or the seller’s agent.
也就是需要书面通知
房东或房东的销售中介。
但是这个书面通知具体是通过哪种途径，并没有给出明确的指示。
根据我们买方中介的经验：书面通知最好以邮件的形式，发送到销售中介的工作邮箱，并同时CC给你的过户律师以保无虞。
在这个阶段很容易产生分歧，因此需要特别注重以下细节：
01通知的时间
如果在买家准备撤出合同时，房东还没有签字，则撤回offer的这一举动是不产生罚金的。
所以建议买家在改变心意的第一时间，以发送邮件而不是以打电话的方式，通知销售中介。因为邮件的发送时间可以作为后期产生争议时的证据，而打电话很难，即使电话内容被录音，在没有提前告知对方的情况下，该录音也不能作为呈堂证供。
在这给大家讲解一个极端的例子：
有位买家打电话通知销售中介要撤出合同，之后中介以非常快的速度发送邮件说卖家已经签署合同，而在卖家签字的情况下买家改变心意撤出合同，是需要缴纳罚金的。
因此，建议大家还是在改变心意的第一时间发邮件，尤其是在没有收到房东已签署合同的情况下，以避免后续不必要的争端。
02通知的方式
之前有位买家在递交offer后，想要撤出合同，于是给销售中介发微信说明情况，但是销售中介以没有及时看到微信为由，没有回复。
从而导致买家错过了三天的冷静期，不得不交割该房产。微信的聊天记录在澳洲产生法律纠纷的时候能否作为证据，目前还很难界定。所以买家如果要cool off还是应选择发邮件。
冷静期的罚金
首先罚金产生的前提，是房东已经签署了买家递交的Offer，换句话说冷静期仅适用于正式生成的购房合同。
以下两种情况是不产生罚金的：
如果买家只是出价，但房东并未同意，也没有在合同上签字。则合同并未正式生效，因此，买家收回报价，英文叫withdraw offer，是不产生罚金的。
买家出了Offer，房东没有同意报价上的价格，选择把买家原来报价中的价格划掉，并给出了还价，英文叫Counter Offer。在这种情况下，只要买家不同意房东还价的价格，没有在Counter Offer上再次签字，则撤出Offer也是不需要缴纳罚金的。
除此之外，只要买卖双方都在合同上签字，合同正式生效，并且在双方律师之间交换过，此时买家再改变心意，就需要缴纳罚金。
例如：罚金的比例为合同价格的2‰。该合同价格为100万，则买家Cool off 需要缴纳2000澳币的罚金。该罚金的最低额度为100澳币，如果买家购买的房子价格低于5万，则Cool off罚金按照100澳币收取。
冷静期不适用的场景
最后，也是最关键的部分，我们来谈一谈冷静期不适用的场景，这点特别提醒买家要重点关注。购房合同中给出了清晰明确的说明，冷静期不适用的场景含以下七种情况：
01买家在拍卖上购买的房产
这里说明一下，不管是拍卖现场落槌购买，还是在拍卖当天流拍后，跟房东私下交涉签订的合同，都属于在拍卖上购买的房产，没有冷静期。
02拍卖前三个工作日内签订
在公开拍卖前三个工作日内签订的购房合同，没有冷静期。举个例子，比如说拍卖是在本周六，那么在本周三四五签订的购房合同都没有冷静期。
这里需要提醒大家是“三个工作日”。如果周五是公共假期，那就要再往前推一天，在周二三四五这4天签订的购房合同都没有冷静期。
03拍卖后三个工作日内签订
在公开拍卖后三个工作日内签订的购房合同，没有冷静期。举个例子，比如说拍卖是在本周六，那么在下周一、二、三这3天签订的购房合同都没有冷静期。这里需要提醒大家的也是三个工作日。如果下周一是公共假期，那么直到周五零点前签订的购房合同都没有冷静期。
04工业地产或商业地产
如果购买的是工业地产或商业地产，则没有冷静期。
05超过20 Hectares的农业用地
如果购买的是超过20 Hectares的农业用地，也没有冷静期。
06多次签订合同并使用过冷静期
如果同样一套房产，买家之前跟房东签订了购房合同，并且利用了一次冷静期Cool off了该房产，则第二次出价时，在条款基本不变的情况下没有冷静期。这里着重提醒一下“条款基本不变”这个概念。
之所以有冷静期是为了在销售过程中体现公正公平，因此同一套房子，如果买家之前已经利用了冷静期，并再次出价，就说明已经斟酌再三，此时冷静期原则不再适用。但是这一前提是买家此次出价的交割日期、特别条款等Terms与上次大致相同。
07自身是地产中介或以公司名义签署
如果签署合同的买家本身是地产中介，或者是以公司的名义签署的合同，则该购房合同不适用于冷静期原则。
在这里给大家说个有意思的案例： 有个首次置业的买家，因为害怕销售中介诓骗他不懂行情，就故意说自己是地产圈内人士，曾经在CBD卖过公寓等等，后来在签署合同后要Cool off，就被中介拿这一点来反驳，最后事实证明他并没有中介的牌照。
所以大家在买房沟通的过程中，一定要谨言慎行，尤其是在发送短信和邮件等可以留下书面证明的时候，更要斟酌自己的用词。
到这里与冷静期相关的所有内容就给介绍完了。需要注意的是，尽管作为买家我们拥有Cool Off的权利，但是购房毕竟是人生的重大决策，建议大家斟酌好再做决定，不要贸然行事。更不要利用冷静期这一原则，反复戏弄房东和销售中介。
愿我们每个人都能做到
心中有度，进退自如
如果您有购房需求
想要从买房阶段就避开买房的种种坑
